La Ley Nacional de Extinción de Dominio (la “Ley”) fue publicada en el Diario Oficial de la Federación el 9 de agosto de 2019, iniciando su vigencia al día siguiente, el 10 de agosto de 2019; abrogando la ley anterior relativa, Ley Federal de Extinción de Dominio; teniendo su base o sustento en el artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (la “Constitución”) reformado por decreto publicado el 14 de marzo de 2019 en el Diario Oficial de la Federación; el cual contempla y regula la figura de la extinción de dominio, estableciendo los lineamientos a que debe sujetarse la legislación secundaria en dicho ámbito, especialmente en cuestiones de hechos ilícitos aplicables; así como la naturaleza civil del procedimiento y obligación de “garantizar el acceso a los medios de defensa adecuados para demostrar la procedencia legítima del bien sujeto al procedimiento”.

Ahora bien, del análisis de la Ley, es oportuno mencionar que, prima face, es acorde al texto constitucional, al considerar procedente la acción civil de extinción de dominio (autónoma a la penal) sobre bienes de carácter patrimonial cuya legítima procedencia no pueda acreditarse y se encuentren relacionados con investigaciones derivadas de hechos de corrupción, encubrimiento, delitos cometidos por servidores públicos, delincuencia organizada, robo de vehículos, recursos de procedencia ilícita, delitos contra la salud, secuestro, extorsión, trata de personas y delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos (“Hechos Ilícitos”).

Sin menoscabo de lo anterior, aún sin ser materia de la presente opinión en concreto, pudiera considerarse existen algunos elementos o cuestiones de la Ley que podrían considerarse inconstitucionales, eminentemente respecto a la autonomía del procedimiento civil y sus alcances, facultades del Gabinete Social y determinación de destino de los bienes, así como de la monetización o recursos dinerarios obtenidos; por contravenir disposiciones en materia de interpretación legal-constitucional, ley de ingresos, presupuestos de egresos y cuenta pública, así como facultades de las autoridades administrativas y del Poder Ejecutivo Federal.

En términos generales, el procedimiento de extinción de dominio de bienes regulado por la Ley, se integra por dos etapas, a saber: (i) preparatoria, seguida por el Ministerio Público para la investigación y acreditamiento de los elementos de la acción; y, (ii) judicial, consistente en el procedimiento contencioso ante juez de lo civil, que resolverá sobre la procedencia o no de la acción de extinción de dominio.

Los elementos o cuestiones que deben determinarse para efectos de inicio de la acción de extinción de dominio, en términos del artículo 9 de la Ley son: “1. La existencia de un Hecho Ilícito; 2. La existencia de algún bien de origen o destinación (sic) ilícita; 3. El nexo causal de los dos elementos anteriores, y, 4. El conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular, del destino del bien al Hecho Ilícito, o de que sea producto del ilícito. Este elemento no se tendrá por cumplido cuando se acredite que el titular estaba impedido para conocerlo.”.

Previa la determinación por el Ministerio Público de presentación de la demanda judicial, considerando que cuenta con los elementos suficientes para ejercitar la acción, debe notificar al titular del bien, a fin que en un plazo de 10 días comparezca a justificar la legítima procedencia del bien o uso o destino lícito vinculados al hecho ilícito del que deriva el procedimiento; siendo que incluso dichas manifestaciones, en caso de ser desestimadas y ejercida la acción judicial, no demeritan la posibilidad de defensa en juicio.

Una cuestión medular de defensa del demandado en la acción de extinción de dominio, es acreditar la Buena Fe, definida en la propia Ley (artículo 3 fracción III) como la: “Conducta diligente y prudente exenta de culpa en todo acto o negocio jurídico relacionado con los Bienes objeto del procedimiento de extinción de dominio”, incluso presumiéndose la existencia de la misma en la adquisición y destino de los bienes, debiendo acreditar para su beneficio, lo siguiente (artículo 15 de la Ley):

“Artículo 15. Se presumirá la Buena Fe en la adquisición y destino de los Bienes. Para gozar de esta presunción, la Parte Demandada y la o las personas afectadas, dependiendo de las circunstancias del caso, deberán acreditar suficientemente, entre otras:

I. Que consta en documento, de fecha cierta y anterior a la realización del Hecho Ilícito, de conformidad con la normatividad aplicable;

II. Que oportuna y debidamente se pagaron los impuestos y contribuciones causados por los hechos jurídicos en los cuales funde su Buena Fe, o justo título;

III. Que el bien susceptible de la acción de extinción de dominio fue adquirido de forma lícita y en el caso de la posesión, que esta se haya ejercido además el derecho que aduce de forma continua, pública y pacífica. La publicidad se establecerá a través de la inscripción de su título en el registro público de la propiedad correspondiente, siempre que ello proceda conforme a derecho y en otros casos, conforme a las reglas de prueba;

IV. La autenticidad del contrato con el que pretenda demostrar su justo título, con los medios de prueba idóneos, pertinentes y suficientes para arribar a una convicción plena del acto jurídico y su licitud;

V. El impedimento real que tuvo para conocer que el bien afecto a la acción de extinción de dominio fue utilizado como instrumento, objeto o producto del Hecho Ilícito o bien, para ocultar o mezclar Bienes producto del Hecho Ilícito;

VI. En caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente.

Se entenderá por aviso oportuno, el momento en el cual la Parte Demandada o la Persona Afectada, hace del conocimiento a la autoridad competente por cualquier medio que deje constancia, de la comisión de conductas posiblemente constitutivas de los ilícitos materia de la extinción de dominio, en el bien del que sea titular, poseedor o tengan algún derecho sobre él, siempre y cuando se realice antes de su conocimiento de la investigación, la detención, el aseguramiento u otras diligencias necesarias para el resguardo de los detenidos o Bienes, o

VII. Cualquier otra circunstancia análoga, de conformidad con la normatividad aplicable.

En cualquier momento del proceso, el Juez permitirá que la Parte Demandada o la o las personas afectadas acrediten los supuestos anteriores, en todo acto jurídico relacionado con los Bienes objeto de la acción de extinción de dominio.”

Analizando un ejemplo de un inmueble adquirido hace más de 30 años, encontrándose debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la Ciudad de México y al corriente en el pago de impuesto predial y contribuciones de agua, ello implica o conlleva la legitimidad y legalidad en su adquisición.

En el supuesto que dicho inmueble se encuentre sujeto a arrendamiento a terceros, es importante considerar que, el contrato celebrado debe contener expresamente como uso y destino del inmueble el de casa habitación, así como cláusulas expresas respecto a la responsabilidad de los arrendatarios de debido uso del inmueble y consecuencias por comisión de hechos ilícitos, incluyendo obligación de pago con recursos de procedencia lícita; así como el pago mediante transferencia electrónica de fondos a cuenta bancaria de la que es titular e incluso la expedición de comprobantes fiscales digitales (CFDI) para efectos tributarios y entero de los impuestos que se causen con motivo de dicho ingreso.

Elementos o puntos esenciales para, en su caso, contar con elementos probatorios que acrediten de manera puntual y suficiente la Buena Fe de su parte que implicaría la improcedencia de una acción de extinción de dominio, en el evento que los arrendatarios llevaran a cabo la comisión de un hecho ilícito en el inmueble arrendado.

No omitimos mencionar que, para la parte arrendadora y en términos del Código Civil para la Ciudad de México, es su obligación el mantener y asegurar al arrendatario la posesión del inmueble arrendado, además de imposibilidad de interrumpir o estorbar de forma alguna el uso del bien arrendado, incluyendo, por ello, el ingreso al inmueble sin autorización previa de los arrendatarios -lo que incluso podría implicar la comisión de un ilícito penal o delito-; por lo cual en caso de comisión de hechos ilícitos en el inmueble por los arrendatarios, no podría implicar la determinación de responsabilidad a su cargo como arrendadora, pues, en principio, no existe una forma legal y concreta por la cual tenga conocimiento de la posible comisión de hechos ilícitos y su consecuente obligación de informe a autoridad competente; señalando la Ley incluso como elemento de procedencia de la acción, como se ha indicado, en el artículo 7 fracción V: “Bienes utilizados para la comisión de hechos ilícitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad por cualquier medio o tampoco hizo algo para impedirlo”.

Adicionalmente, se debe considerar y contrario a lo expresado en diversos medios de comunicación, no por el simple hecho que una persona o vecino determine o informe a una autoridad competente de la comisión de delitos, ello conlleva necesaria e indefectiblemente la procedencia de la acción de extinción de dominio; siendo que al respecto la Ley refiere en el artículo 16 párrafo final, un supuesto de ayuda de terceros al Ministerio Público que contribuya en obtención de evidencia para la declaratoria de extinción de dominio, podría recibir una retribución, lo cual, además de posible inconstitucionalidad, implica la necesidad de desahogo de las etapas del procedimiento de extinción de dominio y no es acorde a lo referido en medios de información.

No obsta a lo anterior, mencionar que la Ley, si bien puede considerarse contraria a los principios de seguridad y certeza jurídicas, al determinar una consecuencia que pudiera trascender la esfera patrimonial y jurídica de una persona (trascendental), deriva su regulación de texto constitucional expreso, existiendo un procedimiento que tutela los derechos humanos de audiencia y debido proceso a los afectados o involucrados en una acción de extinción de dominio por la comisión de hechos ilícitos, que incluso son autónomos e independientes de la causa penal, lo cual, pensamos en la realidad si incidirá o se relacionará para efectos de acreditarse en el juicio civil la comisión del hecho ilícito.

Por todo lo anterior, y entre tanto se mantengan las cosas y realidad, un contrato de arrendamiento bajo los lineamientos y supuestos mencionados con anterioridad, no consideramos fuera procedente una acción de extinción de dominio en su perjuicio, en el caso que los arrendatarios realizaren conductas o hechos ilícitos en el inmueble. En el entendido que de tener conocimiento formal o evidente de dicho hecho, habría que analizarlo y posiblemente, iniciar acciones de rescisión del contrato ante autoridad jurisdiccional, además de informarlo a autoridades de procuración de Justicia, dependiendo de los hechos que sean conocidos, a efecto de evitar una responsabilidad del arrendador que implicara una pérdida de elementos de buena fe para efectos de una posible acción de extinción de dominio.